経営方針もわかる土地の活用法
活用目的を明確にしよう
土地の活用目的を明確にすることで、今後の経営方針も決定することができます。単なる相続税対策のために賃貸マンションを建築するのか、私的年金として安定収入を得るためなのか、また、賃貸マンション以外にも店舗や事務所エリアを設けるのか、それぞれ収益や税金の控除が大きく変わってくるのです。
どのような目的のためにマンションを建てるのか、考えてみましょう。そうすれば、土地の有効的な利用方法や、収益の予測などを立てることができます。計画性のない経営はうまくいかないのです。
土地活用手法のあれこれ
土地活用の手法にも、様々なものがあります。どの手法が自分に適しているか、検討してみましょう。
・事業受託方式
企画立案から管理、運営などにかかわる事業を、デベロッパーやコンサルタントなどが総合的に請け負う方式です。土地、建物の所有権はオーナーにあり、資金調達はオーナーに任されます。マーケティングや条件設定など、プロの視点でアドバイスを受けることができます。業者が一括借り上げをして、入居者を募集してくれるなど、様々なメリットがありますが、成功するか否か、委託する業者の実績や企画力によるので、大事な資産を預けられる、信頼できる業者探しが重要です。
・等価交換方式
土地を出資し、そこにデベロッパーが建物を出資します。完成後、地主とデベロッパーが、出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のことです。土地を出資すれば、事業資金なしでも建物を取得できるメリットがあります。デベロッパーも、土地を先行投資するための資金やリスクを軽減でき、双方にメリットがあるのです。土地、建物のすべての所有権は得られませんが、土地はあるけど資金が少ないときの活用方法として、比較的リスクが少ないことから人気があります。
・定期借地方式
所有地に一定期間の借地権を設定し、業者がマンションやテナントビルを建設します。期間終了後は建物は解体され、更地にして返還されるので、次世代では違った土地活用をすることが可能です。期間中、地代収入が安定的に入ってきます。建物にかける費用がかからずリスクは少ないのですが、賃料と比べると収益性は高くありません。そのことを考慮して選択するようにしましょう。
・土地信託方式
信託銀行に土地を信託して、信託受益権を得る方式です。資金調達、ビルやマンションの建設や入居者募集、建物の管理・運営等は受託した信託銀行がおこなうため、ノウハウがなくてもマンション経営に取り組めるメリットがあります。その事業から得られた利益から、経費や信託報酬を差し引いた残りが、信託配当として支払われるのです。土地の所有権は信託銀行に移転しますが、信託期間終了後に土地・建物の所有権はオーナーに戻ります。期間中に受益権の相続も可能です。ただし、確定配当の保障はありません。
